Cho thuê nhà và những điều cần biết
Với phần lớn người dân Việt Nam, thuê nhà vẫn luôn là hình thức được ưu tiên khi tìm kiếm chốn an cư. Vì vậy, việc nắm bắt tường tận những thông tin liên quan đến quá trình cho thuê nhà không chỉ giúp chủ sở hữu tối ưu lợi nhuận định kỳ mà còn hạn chế các rủi ro đáng tiếc.
Các vấn đề pháp lý khi cho thuê nhà
Đăng ký kinh doanh
Theo quy định tại Nghị định 39/2007/NĐ-CP về việc cá nhân hoạt động thương mại thường xuyên, độc lập không phải đăng ký kinh doanh, hoạt động cho thuê nhà đất, căn hộ,… là một hình thức kinh doanh bất động sản và không nằm trong những khoản mục được miễn đăng ký kinh doanh.
Chính vì vậy, về nguyên tắc, cá nhân và hộ gia đình cần xem xét thực hiện kinh doanh khi tiến hành cho thuê nhà. Tuy nhiên, hoạt động này lại thuộc trường hợp kinh doanh bất động sản không phải thành lập doanh nghiệp, căn cứ vào Khoản 7, Điều 5 của Nghị định 76/2015/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều trong Luật Kinh doanh bất động sản. Do đó, cá nhân và hộ gia đình hoàn toàn có thể tiến hành đăng ký kinh doanh dưới hình thức Hộ kinh doanh.
Lập hợp đồng cho thuê
Khi cho thuê nhà, các bên tham gia cần thỏa thuận lập Hợp đồng cho thuê nhà, bao gồm các nội dung cơ bản dựa trên quy định tại Điều 121 của Luật Nhà ở năm 2014. Ngoài ra, tại Khoản 2, Điều 122 của Luật này cũng quy định, hợp đồng cho thuê nhà ở không bắt buộc phải công chứng, trừ trường hợp bên cho thuê hoặc bên thuê có nhu cầu.
Thời điểm hợp đồng có hiệu lực sẽ do các bên thỏa thuận. Nếu không có thỏa thuận, thời điểm ký kết sẽ trùng với thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.
Kê khai và nộp thuế
Với những căn nhà cho thuê, cá nhân và hộ gia đình kinh doanh có trách nhiệm khai thuế chung cho 02 loại thế gồm Thuế giá trị gia tăng và Thuế thu nhập cá nhân.
Có 02 phương pháp tính thuế được áp dụng trong hoạt động cho thuê nhà ở. Theo đó, phương pháp “tính thuế từ cho thuê tài sản” sẽ sử dụng cho hoạt động cho thuê nhà với mục đích để ở thông thường. Tuy nhiên, cho thuê nhà với những mục đích dưới đây sẽ áp dụng phương pháp “tính nộp thuế khoán”:
- Cung cấp cơ sở lưu trú ngắn hạn cho khách du lịch, khách vãng lai khác.
- Cung cấp cơ sở lưu trú cùng dịch vụ ăn uống và/hoặc các phương tiện giải trí khác.
- Cung cấp cơ sở lưu trú dài hạn cho công nhân, sinh viên và những đối tượng tương tự.
Việc nắm rõ 2 cách thức tính thuế là cần thiết bởi chúng có những khác biệt nhất định, cụ thể:
Tính thuế từ cho thuê tài sản | Tính nộp thuế khoán | ||
Khai thuế | Khai và nộp thuế theo từng hợp đồng cho thuê khi có tổng doanh thu từ hoạt động cho thuê nhà ở trong năm dương lịch trên 100 triệu đồng. | Khai một năm một lần. Nộp thuế khi có tổng doanh thu từ kinh doanh trong một năm (12 tháng) trên 100 triệu đồng. | |
Hình thức khai | Tự cá nhân, hộ gia đình tham gia kinh doanh khai, nộp thuế; hoặc thỏa thuận bên thuê (là doanh nghiệp, tổ chức kinh tế) thực hiện khai, nộp thuế thay. | Tự cá nhân, hộ gia đình tham gia kinh doanh khai, nộp thuế. | |
Tỷ lệ tính thuế | Giá trị gia tăng | 5% | 5% |
Thu nhập cá nhân | 5% | 2% | |
Khai và nộp lệ phí Môn bài
Sau khi xác định mình thuộc đối tượng áp dụng phương pháp tính thuế nào, cá nhân và hộ gia đình cho thuê nhà sẽ thực hiện khai và nộp lệ phí môn bài theo bảng dưới đây:
Tính thuế từ cho thuê tài sản | Tính nộp thuế khoán | ||
| Khai một lần theo từng hợp đồng cho thuê. | Không cần khai; cơ quan thuế sẽ căn cứ vào tổng doanh thu để xác định mức thu lệ phí. | |
| Doanh thu > 500 triệu | 1,000,000 đồng/năm | |
300 triệu < Doanh thu ≤ 500 triệu | 500,000 đồng/năm | ||
100 triệu < Doanh thu ≤ 300 triệu | 300,000 đồng/năm | ||
Doanh thu ≤ 100 triệu | Không phải nộp lệ phí Môn bài | ||
Các thủ tục về cư trú
Cá nhân và hộ gia đình có nhà ở cho thuê phải thực hiện nghĩa vụ thông báo về việc lưu trú của bên thuê với mục đích để ở cho Công an xã, phường, thị trấn nơi có nhà cho thuê sớm nhất có thể.
Để thực hiện thông báo lưu trú, bên cho thuê cần đề nghị khách thuê cung cấp một trong các giấy tờ sau: Chứng minh nhân dân/ căn cước công dân, Hộ chiếu Việt Nam còn giá trị sử dụng, giấy tờ do cơ quan, tổ chức, UBND xã, phường, thị trấn cấp hoặc giấy tờ tùy thân khác. Người thuê nhà dưới 14 tuổi sẽ không phải xuất trình các giấy tờ trên, tuy nhiên, chủ sở hữu nhà cho thuê phải yêu cầu thông tin về thân nhân của đối tượng dưới 14 tuổi.
Việc thông báo lưu trú có thể được thực hiện bằng nhiều phương thức như trực tiếp, qua điện thoại hoặc qua mạng Internet, mạng máy tính mà Công an xã, phường, thị trấn đã công bố.
Bên cạnh đó, cá nhân và hộ gia đình có thể yêu cầu người thuê nhà tự thực hiện việc thông báo lưu trú trong trường hợp không đăng ký thường trú tại địa phương nơi có nhà ở cho thuê.
Ngoài ra, việc thông báo lưu trú sẽ không có biểu mẫu cụ thể, người thực hiện thông báo chỉ cần cung cấp bản sao các giấy tờ kể trên và cung cấp các thông tin cơ bản như: số điện thoại của người thuê nhà, thời điểm bắt đầu lưu trú và dự kiến rời đi (dựa trên hợp đồng cho thuê).
>> Tìm hiểu và Nắm bắt cơ hội đầu tư giữa mùa dịch với căn hộ cho thuê Vinhomes Ocean Park
Kinh nghiệm cho thuê nhà hiệu quả
Bên cạnh nắm chắc các thông tin liên quan đến mặt pháp luật, một vài kinh nghiệm cho thuê nhà nguyên căn dưới đây sẽ giúp chủ sở hữu thuận lợi, dễ dàng hơn trong quá trình cho thuê, đồng thời tối đa hóa nguồn lợi nhuận định kỳ.
Xác định đối tượng thuê nhà
Đối với các nhà đầu tư kinh doanh, việc xác định đối tượng cho thuê đóng vai trò thiết yếu và quan trọng để đưa ra các kế hoạch về dòng tiền, hình thức nhà ở, phương thức thanh toán, giá cả,... một cách phù hợp và chính xác.
Bên cạnh đó, việc tìm ra nhóm khách hàng mục tiêu còn hỗ trợ quá trình kinh doanh diễn ra trơn tru hơn. Chẳng hạn, thay vì nhắm tới tệp khách hàng rộng lớn, việc vạch ra một nhóm khách tiềm năng cụ thể sẽ giúp chủ sở hữu dễ dàng tiếp cận người có nhu cầu thuê nhà hơn.
Lựa chọn vị trí cho thuê
Các chuyên gia bất động sản nhận định, giá trị và tiềm năng sinh lời của bất động sản chịu nhiều tác động bởi yếu tố vị trí. Một căn nhà cho thuê nằm ở khu vực có hạ tầng giao thông, tiện ích đồng bộ, phát triển, mật độ cư dân đông đúc,… chắc chắn sẽ dễ dàng cho thuê hơn.
Đơn cử như tại thị trường cho thuê nhà Hà Nội, các dự án mang thương hiệu Vinhomes như Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Smart City,… đều sở hữu tọa đồ tiếp giáp các tuyến đường huyết mạch rộng rãi, có khả năng kết nối nhanh chóng tới trung tâm thành phố hoặc các khu vực trọng yếu lân cận. Nhờ đó, đây được xem là những “điểm sáng” phù hợp để đầu tư cho thuê nhà.
Tiến hành tân trang trước khi cho thuê nhà
Hình thức và tổng thể của ngôi nhà sẽ để lại những ấn tượng đầu tiên cho người tìm thuê, ảnh hưởng trực tiếp tới quyết định thuê nhà của họ. Vậy nên, có thể nói, việc sửa chữa và tân trang ngôi nhà là yếu tố thúc đẩy nhanh quá trình thuê nhà nhanh chóng và hiệu quả hơn.
Đối với những căn nhà mới, bước tân trang có thể được bỏ qua. Tuy nhiên, khi mua nhà cũ để kinh doanh cho thuê, chủ sở hữu nên xem xét tu sửa và bày trí lại một số đồ đạc cần thiết như: tẩy rửa vết ố vàng của tường hoặc sàn nhà, sơn lại cửa sổ, cửa ra vào,…
Ngoài ra, việc bổ sung thêm đồ nội thất cũng giúp gia tăng khả năng và mức giá cho thuê, đặc biệt là với những khách thuê có cuộc sống bận rộn hoặc không đủ tài chính dư dả để tự sắm sửa nội thất. Một số nội thất cơ bản nên được trang bị trong nhà gồm: máy giặt, máy lạnh, tủ lạnh, bếp nấu ăn, bàn ghế, giường ngủ…
Tìm hiểu giá thuê phù hợp với từng phân khúc
Để quá trình cho thuê diễn ra hiệu quả, yếu tố giá cả cũng đóng vai trò hết sức quan trọng. Theo đó, người cho thuê cần căn cứ vào một vài yếu tố cơ bản dưới đây để định mức giá thuê hợp lý, tránh những tình trạng giá cao quá hoặc thấp quá so với thị trường, làm ảnh hưởng đến hoạt động cho thuê giữa chủ nhà và người thuê nhà:
- Vị trí ngôi nhà
- Diện tích ngôi nhà
- Tình trạng ngôi nhà (ngoại thất và nội thất)
- Ưu thế về kinh doanh
Bên cạnh đó, việc nghiên cứu mức giá trung bình của thị trường và khu vực lân cận cũng rất cần thiết để gia tăng tính cạnh tranh. Người cho thuê có thể nhờ đến sự tư vấn, hỗ trợ của công ty môi giới bất động sản uy tín, chuyên nghiệp để xác định đúng giá thị trường.
Chọn phương thức quảng cáo phù hợp
Hiện nay, với sự phát triển vượt bậc của công nghệ thông tin và mạng xã hội, mọi việc đều có thể được thực hiện thông qua màn hình máy tính, điện thoại. Chính vì điều đó, người cho thuê nhà nên tận dụng lợi thế của công nghệ để triển khai các hoạt động quảng cáo.
Cụ thể hơn, nhà đầu tư có thể nghiên cứu và lựa chọn đăng các bài quảng cáo nhà cho thuê trên các trang tin, website chuyên về cho thuê bất động sản hay trên các nền tảng mạng xã hội được đông đảo người dân Việt Nam cũng như nước ngoài sử dụng như Facebook, Zalo,... để tiếp cận nguồn khách hàng tiềm năng nhanh chóng hơn.
Bên cạnh đó, sự trợ giúp của các nhân viên môi giới bất động sản chuyên nghiệp cũng là phương án tối ưu. Với kinh nghiệm dày dạn, mạng lưới quan hệ rộng lớn, các chuyên viên môi giới sẽ giúp các nhà đầu tư liên hệ với những khách hàng có nhu cầu trong khoảng thời gian ngắn.
Kết
Thị trường cho thuê nhà được dự đoán sẽ ngày càng thu hút sự quan tâm mạnh mẽ của cộng đồng người dân sinh sống và làm việc tại Việt Nam. Hi vọng với những thông tin chia sẻ bên trên, các nhà đầu tư có thể trang bị cho mình kiến thức để quá trình cho thuê diễn ra hiệu quả và thuận lợi.
Xem thêm:
- Vinhomes sắp ra mắt căn hộ dịch vụ cho thuê cao cấp Vinhomes Serviced Residences tại dự án Vinhomes Smart City Tây Mỗ
- Bí quyết đầu tư căn hộ cho thuê an nhàn, hiệu quả, sinh lời ổn định
- Căn hộ dịch vụ cho thuê Gateway Tower - Đầu tư kiếm lời trong thời Covid-19
16.09.2021
