Cơ hội mới cho các trung tâm thương mại

Tỷ lệ lấp đầy các trung tâm thương mại đang giảm sút so với cùng kỳ do ảnh hưởng của dịch bệnh. Tuy nhiên, cơ hội mới đang mở ra với việc cho thuê các mặt bằng nhỏ tại các khu trung tâm và các khu đại đô thị mới hình thành. 

Trung tâm thương mại hiện đại và mặt bằng bán lẻ phố trung tâm thường được biết đến với các thương hiệu/nhãn hàng nổi tiếng, cùng các gian hàng rộng rãi, quy mô nay đang dần thích nghi với việc các chuỗi bán lẻ thu hẹp quy mô cửa hàng. 

Nhỏ mà hiệu quả

Tháng 8.2020, Điện máy XANH của Thế giới di động cho biết đã thành công trong giai đoạn thử nghiệm chuỗi cửa hàng supermini với diện tích siêu nhỏ, trên dưới 100 m2 mỗi cửa hàng. Trên website chính thức, Điện máy XANH cho biết chuỗi cửa hàng thử nghiệm được mở tại tỉnh Tiền Giang mang lại doanh thu trung bình 1 tỷ đồng/cửa hàng/tháng, với tỷ suất lãi gộp (tỷ lệ lãi gộp trên doanh thu) tương đương toàn hệ thống, đạt 23%, và tỷ suất lợi nhuận sau thuế thậm chí còn cao hơn, đạt 4,6%.

Với thành công này, chuỗi siêu thị điện máy lớn nhất cả nước đã sẵn sàng cho những bước mở rộng thần tốc trong thời gian tới. Điện máy XANH lên kế hoạch mở khoảng 300 cửa hàng supermini trong năm nay với mục tiêu doanh thu 500 tỷ đồng. Con số này dự kiến tăng lên mức 1.000 cửa hàng trong năm 2021. 

Xu hướng mở các cửa hàng với diện tích nhỏ hơn các cửa hàng cũ đã bắt đầu tại Mỹ và châu Âu từ năm 2019, khi Covid-19 còn chưa xuất hiện, với hàng loạt chuỗi bán lẻ như Target, Kohl’s, Macy’s hay Ikea…

Tháng Ba năm ngoái, Target, chuỗi cửa hàng thời trang và các thiết bị gia dụng tại Mỹ đã mở hàng chục cửa hàng với diện tích trung bình khoảng 3.700 m2, tương đương một phần ba diện tích các cửa hàng trước đó. Target lựa chọn các thành phố lớn như Los Angeles, New York và Washington, đặc biệt trong khuôn viên các trường đại học…

Macy’s (chuỗi cửa hàng thời trang), Kohl’s (cửa hàng bách hóa) cũng giảm diện tích một số cửa hàng mới mở, Kohl’s thậm chí còn cho thuê phần diện tích còn trống trong các cửa hàng cũ nhằm tối ưu hoạt động. 

Ikea, chuỗi cửa hàng nội thất được biết đến với các cửa hàng rộng hàng chục nghìn mét vuông, cũng lên kế hoạch mở các cửa hàng nhỏ trên phạm vi toàn cầu trong nỗ lực đưa các cửa hàng về gần với khách hàng tại các trung tâm đô thị thay vì đặt tại ngoại ô như trước. Cửa hàng đầu tiên tại Đông Nam Á (Singapore) của nhãn hàng nội thất lớn nhất Thụy Điển chỉ rộng 6.500 m2. 

Xu hướng đang hình thành

Lý do đầu tiên của việc thu nhỏ diện tích các cửa hàng là chi phí vận hành, ở đây là chi phí thuê mặt bằng. Đây là khoản chi phí chiếm tỷ trọng lớn trong vận hành của một cửa hàng bán lẻ. 

Điện máy XANH cho biết cửa hàng supermini của chuỗi có diện tích bằng một nửa các cửa hàng cũ, nhưng giá thuê chỉ bẳng ¼. Ngoài ra, chi phí xây dựng có thể tận dụng đội ngũ sẵn có của công ty, một quản lý có thể phụ trách hai siêu thị và không gia tăng đội ngũ quản lý cấp cao… 

Mô hình cửa hàng nhỏ còn giúp các chuỗi dễ tìm kiếm mặt bằng với giá cả phải chăng hơn, khi hầu hết các mặt bằng có diện tích lớn đều đã được các doanh nghiệp lớn nhắm đến để làm cửa hàng hay trụ sở. Ngoài ra, các cửa hàng nhỏ cũng giúp các chuỗi có cơ hội thâm nhập sâu vào các khu dân cư, khi giá thuê nơi đây đã trở nên đắt đỏ. 

Tính đến cuối quý 3.2020, giá thuê mặt bằng tại các trung tâm thương mại trung tâm Hà Nội vẫn ở mức xung quanh 100 USD/m2/tháng sau khi đã giảm nhẹ so với quý trước – theo cập nhật từ CBRE. Giảm diện tích vì vậy giúp các cửa hàng dễ xoay xở hơn, đặc biệt trong tình hình sức mua của người dân chưa kịp mạnh mẽ như trước dịch bệnh. Cả nước có tới 32 triệu người trong độ tuổi lao động (quá nửa lực lượng lao động) bị ảnh hưởng tiêu cực bởi Covid-19, Tổng cục Thống kê công bố trong báo cáo ra hồi tháng Mười. 

“Việc giảm diện tích các cửa hàng là tất yếu trong quá trình tìm kiếm diện tích tối ưu của các chuỗi bán lẻ” – ông Thông Đỗ, Chủ tịch Palexy, công ty chuyên cung cấp các giải pháp công nghệ cho các chuỗi bán lẻ, nhận xét. Tuy vậy, ông Thông cho rằng, các cửa hàng tại Việt Nam đã “nhỏ sẵn”, nên việc thu nhỏ chưa trở thành xu hướng. 

Ngoài ra, các chuỗi bán lẻ hầu hết có tuổi đời tương đối non trẻ tại Việt Nam, mới được mở rộng và phát triển mạnh mẽ trong khoảng năm năm gần đây. Họ cần thời gian để tối ưu hóa vận hành, trong đó có việc tối ưu diện tích mỗi cửa hàng. 

Giảm chi phí thuê mặt bằng hay tăng khả năng tiếp cận khách hàng không phải là toàn bộ lý do cho việc thu nhỏ diện tích.

Với các chuỗi bán lẻ, phần lớn tài sản đang nằm ở khoản mục hàng tồn kho. Tối ưu quản lý hàng tồn kho, giảm thiểu giá trị đồng thời đáp ứng tốt nhất nhu cầu kinh doanh là bài toán mà doanh nghiệp nào cũng phải đối mặt. Thu hẹp các cửa hàng khiến việc quản lý hàng tồn kho trở nên tinh gọn hơn, cho dù thách thức hơn. 

“Chúng tôi sẽ không quay lại thời kỳ chỉ mở các cửa hàng lớn” – ông Jon Abrahamsson Ring, giám đốc điều hành thương hiệu Ikea nói với Business Insder khi công bố kế hoạch mở 50 cửa hàng nhỏ trên phạm vi toàn cầu. Hãng này sẽ kết hợp hai mô hình cửa hàng nhỏ và cửa hàng lớn tùy thuộc vào địa điểm mỗi cửa hàng. 

Việc thu hẹp các cửa hàng đang tương đối thuận lợi nhờ sự hỗ trợ của những tiến bộ về công nghệ, đặc biệt là công nghệ trong thanh toán, cũng như hệ thống logistics đang dần trở nên hoàn thiện. Thương mại điện tử khiến mô hình cửa hàng đang dần biến đổi, trở thành một điểm bán hàng đa kênh, kết hợp giữa online và offline hơn là điểm đến mua hàng truyền thống. 

Hướng đi mới cho các trung tâm thương mại

Cửa hàng thu nhỏ ko phải là dấu hiệu sụp đổ của mô hình cửa hàng thực (brick and mortar). Thương mại điện tử mặc dù đang tăng trưởng mạnh mẽ, nhưng vẫn không thể chiếm lĩnh hoàn toàn hoạt động bán lẻ. 

Năm 2019, sau nhiều năm duy trì tốc độ tăng trưởng hai chữ số, quy mô thị trường thương mại điện tử Việt Nam đạt khoảng 12 tỷ USD, theo Báo cáo thương mại điện tử các nước Đông Nam Á năm 2019 của Google, Temasek và Bain&Company. Trong khi đó doanh số thị trường bán lẻ Việt Nam, theo Tổng cục thống kê ở vào khoảng 160 tỷ USD. Sẽ tương đối khập khiễng nếu so sánh hai con số này, nhưng có thể thấy rằng thương mại điện tử vẫn chiếm một tỷ trọng tương đối nhỏ trong ngành bán lẻ. 

Thương mại điện tử vì vậy không thể làm biến mất các cửa hàng thực. Thói quen tiêu dùng của phần lớn người thành thị trẻ là mua ngay những thứ họ cần, đặc biệt là hàng thiết yếu. Các cửa hàng gần khu dân cư, hay chung một khu đại đô thị, là một lựa chọn ưa thích. 

Nhu cầu thuê cửa hàng rộng (và do vậy có giá thuê cao) bị thu hẹp, khiến các trung tâm thương mại có thể mất đi nguồn thu, hoặc khó khăn hơn trong tìm kiếm khách hàng. Chia nhỏ không gian và tiếp cận với các khách hàng nhỏ là hướng đi mới cho các trung tâm thương mại. Một trung tâm thương mại sầm uất tại Quận 7 – TP.HCM thậm chí chia nhỏ không gian giữa sảnh tầng trệt, với mỗi gian hàng chỉ khoảng 10 m2 và nhận được sự hưởng ứng của nhiều cửa hàng nhỏ. 

Thu nhỏ quy mô các cửa hàng giúp các trung tâm thương mại có cơ hội mở rộng đối tượng khách hàng, những nhà bán lẻ chưa từng biết đến các trung tâm thương mại hiện đại vì e dè mức giá đắt đỏ, diện tích không phù hợp. Đa dạng các nhà bán lẻ, trung tâm thương mại cũng trở nên hấp dẫn hơn với khách hàng, một lần nữa tạo sức sống mới cho giai đoạn mới. 

Với các trung tâm thương mại nằm trong khuôn viên một khu đại đô thị, nơi cư dân lên đến hàng chục nghìn người, đủ để hình thành một cộng đồng tiêu dùng đa dạng, thì xu hướng thuê cửa hàng nhỏ lại tạo cơ hội bứt phá. Các chuỗi bán lẻ trong quá trình giảm thiểu chi phí, sẽ ưu tiên tìm kiếm các địa điểm có sẵn lượng khách đông đảo, như các đại đô thị đang có.